«Прозревают люди уже после стройки». Архитектор — о выборе проекта дома и цене строительства

В теории строительство дома может быть быстрым и в пределах сметы. Однако на практике такие стройки скорее исключение, чем правило. Вместе с архитектором Алексеем Колесковым мы попытаемся разобраться, где таятся скрытые затраты, почему строить без проекта — плохая идея, почему участки с газом переоценены, какой фундамент самый надежный и что не так с каркасниками. Мы также разберемся, нужно ли утеплять стены из блоков, почему дома с плоскими крышами дешевле и как построить недорогое жилье за городом.

Алексей Колесков Архитектор. Руководитель международной архитектурной мастерской «МойДом.BY». Выпускник БНТУ с профессиональным стажем более 20 лет. Действующий аттестованный главный архитектор проекта (высшая квалификация архитектора) moydom.by. Ведет блог колесков.бел.

«Старыми проектами уже наелись»

Разговор о том, как экономно построить дом, мы начали с этапа проектирования: Алексей говорит, что рациональное строительство начинается с выбора качественного строительного проекта.

— Выгода застройщика значительно перекрывает затраты на качественный проект, — говорит он. — К примеру, проект позволит не придумывать на стройке архитектуру дома, конструктивные решения, узлы, не нужно будет высчитывать объемы материалов и так далее. И если средняя стоимость готового строительного проекта порядка 1−1,5 тысячи рублей, то экономия в процессе строительства может составлять и 10 тысяч рублей. Сочетание хорошего проекта и качественно выполненных строительных работ всегда дают отличный результат, экономию времени и денег.

— Неужели кто-то еще строит без проекта?

— Конечно, это не повальное явление, но встречаются люди, которые сначала строят по своему проекту, сделанному «на коленке», а потом вызывают архитектора, заказывают проект по факту готовой постройки, чтобы узаконить ее. Такое часто бывает при проведении реконструкции. Честно говоря, это печальное зрелище: за те же деньги, а может, и дешевле можно было сделать классные решения вместо тех, что люди сами придумывают. Приезжаешь на такой объект в частном секторе, а там странные пристройки к домам, пристройки к пристройкам, такой чум выходит…

Алексей Колесков говорит, что, несмотря на это, у большинства белорусских частных застройщиков сформировался запрос на современную архитектуру.

— Люди поездили по европейским странам, увидели, как могут выглядеть частные дома, как живут другие, — говорит Алексей. — Меня радует, что большинство застройщиков и архитекторов переключились на европейский стиль, поэтому постсоветская безвкусица уходит в небытие.

«Газ на участке — не приоритет»

Выбор места для строительства напрямую влияет на бюджет строительства. От того, как далеко расположен участок от города, зависит его ликвидность — то есть при возможной продаже дом быстрее и дороже можно продать, если возникнет такая необходимость. По мнению Алексея, имеет смысл обратить внимание на участок в радиусе 20 км от города — за 10−20 тысяч долларов такой найти можно. Правда, речь не идет о таких местах, как, например, Колодищи.

— В таких поселках земля дорогая: участки на аукционах стоят по 50 тысяч долларов и выше, — объясняет Алексей. — Понятно, что там есть газ, асфальт и инфраструктура, но не слишком ли дорогая плата за это? По моему мнению, цены завышены.

Не всегда имеет смысл выискивать участок под Минском только с газом — такие, как правило, с аукционов уходят в несколько раз дороже просто хорошего участка, часто даже более интересного из-за природного окружения. Можно покупать и без газа, зато дешевле в два-три раза и сэкономить тысячи долларов.

Логика такая: если участок с газом в условных Колодищах стоит 50 тысяч, то без газа в условной Витовке (зато с лесом и почти без соседей) — 20 тысяч долларов. На «сэкономленные» 20−30 тысяч долларов можно решить вопрос с отоплением, канализацией и водопроводом — отапливаться можно пеллетным котлом и тепловым насосом, вода — из своей скважины.

Можно покупать и без газа, зато дешевле в два-три раза и сэкономить тысячи долларов

— Газ сильно переоценен, — считает Алексей. — Я сам строю себе дом и сознательно не подвожу газ с расчетом отапливаться все же от электричества или с помощью пеллетного котла. Если предположить, что государство и дальше будет субсидировать потребление электроэнергии для отопления, то газифицированные участки будут уже не в приоритете. Я думаю, что в ближайшем будущем будут цениться участки в населенных пунктах, в которых заменят старые электроподстанции на более мощные, где можно взять для отопления дома 20−30 кВт.

Основание для дома

Фундамент дома произвольно не стоит выбирать, ориентируясь только на стоимость. Некоторые идут «проверенным» путем: выбирают ленточный фундамент, полагая, что он самый надежный (хоть и дорогой).

У Алексея другое мнение насчет «ленточки»: «Долго, дорого, в песчаных грунтах бесполезен, в глинистых грунтах скорее даже вреден, так как подошва фундамента будет постоянно в воде, а дальше отчего-то вдруг появляются трещины».

Да, свайно-ростверковые дешевле, чем ленточные, но и с ними есть нюансы.

— Каждая свая должна однозначно нести определенную нагрузку, — объясняет Алексей. — И если одна из свай «зависла» в более слабом грунте, нежели остальные, да еще и при большой нагрузке, то будет напряжение в ростверке и, как итог, — трещины. К тому же зачастую строители уговаривают для надежности залить сверху по всей площади монолитную плиту 10−20 см.

Поэтому оптимальное решение, по мнению архитектора, — плитный фундамент.

— Он находится в разряде экономичных, так как не нужно копать траншеи, заливать или забивать сваи, подходит практически под все грунты, — говорит он. — Плита простит много ошибок из-за своей монолитной конструкции, так как там все связано воедино, к тому же плита заливается за один раз, а не отдельно сваи, ростверк и пол.

— По сути, ничего в плите сложного нет, просто мало кто делает эти работы качественно, оттуда и страх. Но если разобраться, то можно же любой фундамент испортить кривыми руками, — продолжает Алексей. — Порой строители советуют делать плиту толщиной 30, а то и 40 см. Такие «вредные советы», мягко говоря, меня удивляют. Следует учесть, что строители лишь исполнители, они могут что-то делать исходя из собственного опыта, поэтому только проектировщик может точно просчитать нагрузку, учесть все нюансы для конкретной ситуации и посоветовать экономически целесообразное решение.

Расценки на фундаментные работы (справочно, без стоимости бетона и других материалов):

Ленточный фундамент рассчитывается от 85 рублей за куб. В стоимость входят копка, подсыпка, армирование, заливка, монтаж и демонтаж опалубки.

Стоимость свайно-ростверкового фундамента зависит от количества свай и общей длины ростверка: свая стоит от 27 рублей, метр погонный ростверка — от 32 рублей. В стоимость включены бурение свай, армирование, заливка, монтаж и демонтаж опалубки.

Столбчатый фундамент: от 42 рублей за столб и 32 рубля за ростверк (армирование, заливка столбов, заливка ленты, монтаж, демонтаж опалубки).

Сборный фундамент из блоков ФБС складывается из двух цен: стоимости укладки ФБС (21 рубль за штуку) и изготовления монолитного пояса — 32 рубля за метр погонный. В стоимость включены такие виды работ, как копка котлована, армирование нижнего пояса, заливка, монтаж, демонтаж опалубки, установка ФБС, заливка верхнего пояса.

Плитный фундамент расценивается от 32 рублей за метр квадратный.

Газосиликат или керамзитобетон?

Вариантов, из чего построить дом много. Каждый материал имеет право на жизнь, но Алексей Колесков выделил те, которые считает оптимальными для экономного строительства. И на первом месте это вовсе не каркасная технология:

— Если делать по уму, то каркасник в классическом исполнении далеко не дешевое решение, а нюансов тьма, — говорит он. — Я знаю, что говорю. У меня дача каркасная — спасибо, больше не хочу.

Одна из претензий к каркасному дому — наружные стены паронепроницаемы, поэтому в них обязательно нужно продумывать и обустраивать принудительную систему вентиляции — «это как делать дому искусственное дыхание».

Впрочем, если речь идет о домах из заводских домокомплектов, то это неплохое решение: стройку можно закончить в самые сжатые сроки, возможность допустить брак у строителей минимальный. Главное, чтобы при производстве четко соблюдалась технология.

Про деревянные дома архитектор говорит, что их выбирают люди, которые понимают, на что соглашаются, знают, где брать нормальный лес и строителей с руками, знают, как ухаживать за срубом.

— Деревянный дом совсем не подойдет тем, кто думает, что это дешево и быстро, — говорит Алексей.

— Понятно, что сруб из бруса естественной влажности преподносит сюрпризы. А если речь идет о клееном брусе?

— Здесь важно выбирать брус у проверенного производителя и хорошего качества: обидно будет получить за немаленькие деньги плохой материал, — говорит Алексей.

По мнению архитектора, каменные дома из блоков, пожалуй, самый распространенный и понятный большинству строителей вариант.

Конечно, самый дешевый материал — это «народный» газосиликатный блок, из которого построены тысячи домов.

— Да, он самый дешевый, белый и ровный, но на этом и все, — говорит Алексей. — А еще он хрупкий, напитывает влагу, крепить к нему что-то весомое типа козырьков, балок, стропил можно только с помощью химических анкеров. И так как материал этот паропроницаемый, то утеплять его пенопластом или экструдированным полистиролом нельзя — только каменной ватой. Многие допускают большую ошибку, когда начинают отделку фасада сразу по свежесложенным блокам. Я бы рекомендовал подождать год-два, пока блок полностью не просохнет под крышей. А за это время закончить внутреннюю отделку.

Наилучшим вариантом для газосиликатных стен Алексей считает устройство вентилируемого фасада — так блоки будут защищены от попадания влаги и к тому же не надо будет перекрашивать каждые пять лет, как в случае штукатурки стен.

К керамзитобетонным блокам у архитектора более благосклонное отношение:

— Да, они дороже газосиликата, но, на мой взгляд, лучше. Разница в цене не очень большая — 90 рублей за куб газосиликата и 135 рублей — за куб керамзитобетона. Но плюс последнего в том, что стены из него толщиной 400 мм можно не утеплять и он не так сильно боится влаги.

Архитектор подсчитал, что если «любимый» (сарказм) газосиликат утеплять минераловатной плитой, да и еще 100 мм, то получится в 1,2−1,5 раза дороже, чем стена из керамзитобетона толщиной 400 мм без утеплителя.

Кстати, стены по теплопотерям находятся далеко не на первом месте, поэтому вкладываться в их энергоэффективность Алексей считает экономически нецелесообразным — лучше эти деньги потратить на эффективную систему отопления.

А может, с плоской крышей?

Если говорить об экономии на этом этапе, то архитектор рекомендует рассмотреть проекты с плоской крышей.

— Я думаю, что вы удивитесь, но дома с плоской кровлей дешевле, чем со скатной кровлей, особенно со скатной с большим чердаком, — говорит он. — К примеру, стоимость коробки дома со скатной кровлей с чердаком под возможную мансарду выходит в среднем около 250 долларов за 1 метр квадратный. При этом стоимость первого этажа около 150 долларов за «квадрат», а стоимость «чердака» 100 долларов за м² (стоимость включает работу с материалами).

Стоимость коробки дома с плоской кровлей в один этаж колеблется в районе 180 долларов за м². То есть грубые подсчеты говорят, что дом на 150 «квадратов» с чердаком будет стоить 37,5 тысяч долларов, а с плоской кровлей — 27 тысяч долларов.

Стоит отметить, что такая разница в 10,5 тысяч долларов будет при использовании сравнительно недорогой, но в то же время качественной наплавляемой битумной кровли. Если использовать дорогие покрытия для плоской кровли (EPDM или ПВХ-мембрану), то экономия не будет столь очевидной, но в целом все равно плоская крыша будет дешевле.

— Кстати, развею миф, что деревянные перекрытия дешевле, — говорит архитектор. — Почему-то все забывают, что деревянные перекрытия нужно чем-то подшивать снизу и еще накрывать сверху, не говоря об огнестойкости, прогибе, «эффекте батута», короедах. Примерно столько же стоят ж/б плиты, но с ними гораздо проще и гораздо быстрее получается.

Лишние траты, или «А я же говорил!»

Алексей Колесков затронул еще и такую тему, как неоправданные расходы во время строительства дома.

— Есть распространенная байка от строителей-«советчиков» — типа сделаем ленточный фундамент, а если еще немного добавить, то будет уже подвал, — говорит он. — Сколько домов «полегло» уже на этой стадии: у согласившихся людей потом не хватает денег достроить даже первый этаж. Знаю случаи, когда они по итогу попадали под изъятие участков.

В категории «лишние затраты» есть еще и гараж. Застройщик думает, что «машину буду туда ставить и, может быть, чинить». Некоторые замахиваются на теплый гараж, но следует понимать, что нужно еще и вентиляцию сделать, а лучше принудительную, чтобы машина не сгнила раньше времени. По итогу деньги потрачены, в гараже хранятся газонокосилка, велосипеды и всякое барахло, а машина стоит на улице.

— Поэтому делайте навес, а вместо гаража на 40 «квадратов» — мастерскую на 15−20 м². Этого вполне достаточно, и экономия будет.

Что построить при «неайтишной» зарплате?

— Если стоит четкий вопрос, какой проект нужен семье из 3−4 человек, и если они очень стеснены в деньгах и собираются экономить буквально на всем?

— В стране не у всех «айтишные» зарплаты, поэтому есть запрос на компактные дома площадью 80−100 «квадратов, — говорит Алексей Колесков. — В этом диапазоне можно выбрать проект, который можно построить при небольшом бюджете. Даже при такой площади можно рассчитывать на три спальни, гостиную с кухней, санузлом и мини-котельной.

Архитектор советует обращать внимание на проекты одноэтажных домов со скатной кровлей, но без чердака и с небольшим уклоном (в таких проектах потолок является одновременно частью кровли) или на дома с плоской кровлей.

Строительство коробки такого дома из блоков обойдется в 18−22 тысячи долларов. Еще столько же уйдет на отделку и коммуникации. По мнению архитектора, бюджет строительства компактного дома с отделкой и коммуникациями — в районе 45-55 тысяч долларов. Это будет добротный дом без мегаэкономии и с привлечением профессиональных строителей.